¿Te has preguntado qué pasará con los foreclosure en 2023?

La pandemia generó políticas para proteger a los propietarios de viviendas de perder sus hogares (moratorias de ejecución hipotecaria y programas de indulgencia) y preocupaciones de que una ola de ejecuciones hipotecarias se estrellaría contra el mercado inmobiliario una vez que terminaran las protecciones. 

La ola no se materializó y las ejecuciones hipotecarias permanecen cerca de mínimos históricos. 

Ahora, la Reserva Federal está elevando las tasas de interés para controlar la inflación y, como resultado, el mercado inmobiliario se está enfriando rápidamente y es probable que el mercado laboral haga lo mismo. 

A medida que se desacelera la apreciación del precio de la vivienda y el mercado laboral pierde fuerza, ¿veremos ahora que se aceleran las ejecuciones hipotecarias?

“Las ejecuciones hipotecarias en el tercer trimestre de 2022 aumentaron, pero se mantuvieron por debajo de los niveles previos a la pandemia. 

Si bien podemos esperar que el número aumente a medida que el mercado laboral se desacelera y los precios de la vivienda caen desde su punto máximo, el resultado probablemente será más un ‘goteo’ de ejecuciones hipotecarias que un ‘tsunami’”.

Los factores desencadenantes duales detrás de la ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es el resultado de dos desencadenantes simultáneos: la falta de capacidad de pago (morosidad) y la falta de equidad en una vivienda. 

El propietario de una vivienda puede sufrir un impacto económico adverso, por lo general una pérdida de ingresos, una enfermedad grave o la muerte de un cónyuge, lo que hace que el propietario de la vivienda entre en mora con su hipoteca. Pero no toda delincuencia se convertirá en una ejecución hipotecaria. 

Con suficiente capital, el propietario tiene la opción de vender la casa o aprovechar ese capital para capear un revés financiero temporal. 

Lo contrario, una falta de equidad en la vivienda sin un revés financiero que conduzca a la morosidad, nuevamente no terminará en una ejecución hipotecaria. 

Por sí solas, las dificultades económicas o la falta de equidad son necesarias, pero no suficientes, para desencadenar una ejecución hipotecaria. 

Ambos desencadenantes deben estar presentes para crear las condiciones para una ejecución hipotecaria.

Desempleo históricamente bajo, equidad históricamente alta

Las menciones de ejecuciones hipotecarias invariablemente traen recuerdos de la Gran Crisis Financiera, pero el mercado inmobiliario actual es muy diferente al de hace una década. 

A nivel nacional, el patrimonio familiar alcanzó el 70 por ciento en el segundo trimestre de 2022, el nivel más alto en más de 35 años. Al mismo tiempo, el mercado laboral continúa mostrando fortaleza. 

La tasa de desempleo

La tasa de desempleo está cerca de los mínimos previos a la pandemia y persiste el desequilibrio entre la oferta y la demanda , lo que impulsa el crecimiento de los salarios. 

Sin embargo, el mercado de la vivienda se ha enfriado considerablemente en medio del shock de asequibilidad provocado por el rápido aumento de las tasas hipotecarias, y están surgiendo señales de una desaceleración del mercado laboral. 

Ambas tendencias amenazan con aumentar el riesgo de ejecuciones hipotecarias a corto plazo.

La apreciación del precio de la vivienda se está desacelerando desde su punto máximo en todos los mercados principales, y muchos mercados incluso han experimentado caídas en los precios nominales desde sus respectivos picos. 

El capital Foreclosure en 2023

Los precios están a punto de caer aún más a medida que el mercado de vendedores calientes de 2021 y principios de 2022 se vuelve a favor de los compradores, lo que podría socavar parte del capital que los propietarios han acumulado. 

Crecimiento anual del precio de la vivienda en agosto, según el índice de precios de la vivienda S&P Case Shiller, fue del 13 por ciento, por debajo del máximo del 20,8 por ciento en marzo de 2022.

La realidad de las tasas hipotecarias

El crecimiento de los precios inevitablemente continuará desacelerándose para reflejar la realidad de las tasas hipotecarias más altas. 

La apreciación de dos dígitos del precio de la vivienda de los últimos dos años no fue sostenible a largo plazo y estuvo muy por fuera de la norma histórica: la apreciación promedio anual del precio de la vivienda a nivel nacional desde 1990, sin incluir la pandemia, es del 3,6 por ciento. 

Pero, incluso si los precios de la vivienda se vuelven negativos, la caída tendría que ser sustancial para acabar con todo el capital que muchos propietarios han acumulado en los últimos años. 

Capital de la apreciación para Foreclosure en 2023

Por ejemplo, para el propietario nacional promedio que compró una casa en julio de 2020, los precios de la vivienda tendrían que disminuir un 27 por ciento para eliminar todas las ganancias de capital de la apreciación.

En cuanto al mercado laboral, la Reserva Federal está endureciendo la política monetaria para enfriar la demanda y controlar la inflación, lo que probablemente conducirá a un aumento del desempleo. 

Ese aumento, sin embargo, podría ser modesto. Las proyecciones de la Reserva Federal a partir de septiembre de 2022 esperan que la tasa de desempleo alcance un máximo del 4,4 por ciento en el cuarto trimestre de 2024, una tasa como la de 2017.

Se necesitaría una disminución significativa en la equidad y un fuerte aumento en el desempleo para desencadenar una ola de ejecuciones hipotecarias. , y eso no parece probable en el corto plazo.

Sólidos fundamentos respaldan el mercado de la vivienda

Los propietarios de viviendas tienen niveles muy altos de capital inmobiliario aprovechable en la actualidad, lo que proporciona un colchón para soportar posibles caídas de precios, pero también evita que los problemas de vivienda se conviertan en una ejecución hipotecaria. 

De hecho, si se requiere que los propietarios de viviendas en dificultades resuelvan la morosidad, dadas sus reservas de capital, las ventas involuntarias son mucho más probables que las ejecuciones hipotecarias. 

Las ejecuciones hipotecarias en el tercer trimestre de 2022 aumentaron, pero se mantuvieron por debajo de los niveles previos a la pandemia. 

Si bien podemos esperar que el número aumente a medida que el mercado laboral se desacelera y los precios de la vivienda caen desde su punto máximo, el resultado probablemente será más un “goteo” de ejecuciones hipotecarias que un “tsunami”.

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