Una de las partes más difíciles de mejorar tus habilidades de inversión en bienes raíces es aprender cómo funciona el Flipping house y calcular adecuadamente los costos de rehabilitación.
Ver a un inversionista experimentado observar correctamente un declive y citar rápidamente un presupuesto de renovación de $75,000 se siente casi como un truco de magia.
Llegaron a ese número ¿cómo ? ¿Tienen una computadora secreta en su cerebro? Pero resulta que estimar los costos de rehabilitación en realidad es simple, siempre y cuando se tome el tiempo para aprender los conceptos básicos.
Hay algunas razones por las que aprender a estimar rápidamente los costos de rehabilitación es tan importante para los inversores novatos.
Al comprender los gastos potenciales, puedes llegar a una oferta máxima permitida precisa.
¡Ninguna inversión inteligente comienza pagando demasiado!
Comienza cada arreglo y cambio o compra y mantén la compra con proyecciones de rehabilitación, antes de comprar. Esto asegura que no estarás bajo el agua inmediatamente después de firmar los documentos de cierre.
Además, los mayoristas con una sólida comprensión de los costos de rehabilitación esperados, pueden presentar la información con mayor precisión a tu comprador en efectivo.
Ten en cuenta que este artículo no será la explicación definitiva de cómo estimar con precisión los costos de rehabilitación, sino una sugerencia.
Aquí está: el proceso “mágico” que cualquier flipper casero experimentado debería seguir. Estimar proyectos de renovación con precisión y rapidez requiere seguir estos seis pasos para calcular costos en flipping house.
Estos puntos te ayudarán a que esté todo presupuestado y listo para tus propios proyectos de rehabilitación exitosos.
Comprende a tu comprador y al vecindario
Antes de comenzar a calcular los costos de rehabilitación, es necesario comprender cómo se verá el producto final. Algunas remodelaciones de alta gama tardan meses; las renovaciones estéticas tardan solo unos días.
¿Qué nivel de acabado buscas (o tu comprador mayorista)? ¿Una cocina de lujo, una configuración simple de IKEA o simplemente un trabajo de pintura en el gabinete? ¿Necesita agregar un baño principal, o tu posible comprador o arrendatario estará satisfecho con un medio baño nuevo?
Si no estás seguro, echa un vistazo por el vecindario. Asiste a jornadas de puertas abiertas, si hay propiedades cercanas a la venta. ¿Cuál es el estándar? Renovar por encima o por debajo del estándar del área puede costarte mucho.
En un vecindario económico, el dinero gastado en acabados de primera se desperdicia. Los compradores no pagarán extra solo porque pones mejoras de lujo en la cocina, como una estufa de seis quemadores. Pero en los vecindarios caros, las casas con acabados por debajo del mercado permanecerán más tiempo en la MLS.
Por lo tanto, si la casa está en un vecindario de clase trabajadora con alquileres en su mayoría de clase trabajadora, no necesita gastar cientos de miles en una rehabilitación.
Recorre la propiedad a fondo
Luego, con una buena comprensión de cómo desea que se vea el producto terminado, camina por la propiedad muy lentamente. Toma muchas fotos o graba un video en tu teléfono para que puedas recordar fácilmente la condición más tarde.
Mantente atento a cualquier problema importante, como un techo que necesite reparación, cimientos agrietados, moho, problemas de HVAC y termitas. Estas tareas de rehabilitación pueden destruir rápidamente incluso el presupuesto más detallado si no se tienen en cuenta inicialmente. Además, no podrás comprender realmente el alcance de la renovación si no conoces todos los problemas. Así que sé detallado aquí, no te arrepentirás.
Si estás comprando directamente al vendedor o en una situación de venta al por mayor, el vendedor podría estar en casa. Házle saber que tomarás fotografías, pero son solo para análisis. No harás públicas las fotos. No les hagas sentir que estás invadiendo su privacidad.
Anota los problemas
Mientras todavía está en la propiedad, vaya habitación por habitación y anote su estado, así como las reparaciones necesarias. Por ejemplo, si entra a la sala de estar y ve una alfombra que se ve y huele a orina de perro, escriba “reemplazar alfombra en la sala de estar”. Además, anote una estimación rápida sobre el tamaño de la habitación. (No es necesario que sea exacto; solo haga su mejor suposición).
Mira también el exterior de la casa y presta atención a cualquier problema importante, como el estado del techo, el revestimiento y las dependencias.
Esta lista crea un ámbito de trabajo inicial: un marco de referencia útil para visualizar los costos de renovación.
Condensa tu lista en 25 categorías
A continuación, toma tu lista completa de reparaciones y clasifica cada una de ellas en una de las siguientes 25 categorías, que abarcan todas las renovaciones de propiedades de inversión. Por ejemplo, si la sala de estar y los dormitorios necesitan alfombra y la cocina necesita vinilo, agrúpalos e inclúyelos en “pisos”.
| Exterior | Interior | General |
|---|---|---|
| Techo | Demolición | Permisos |
| Canalones, sofito y fascia | Plomería | Moho |
| Vía muerta | Eléctrico | termitas |
| Pintura exterior | climatización | Varios |
| Terrazas y porches | Enmarcado | |
| Concreto | Aislamiento | |
| Garage | Yeso | |
| Paisajismo | Carpintería | |
| Séptico | Pintura de interiores | |
| Base | Gabinetes y encimeras | |
| Piso |
Determina un precio de rehabilitación para cada categoría
Una vez que hayas definido tus 25 categorías, es hora de la parte más difícil: estimar la cantidad de rehabilitación para cada categoría. Sin embargo, dividir todo en los componentes básicos de una renovación hace que la estimación de los costos de rehabilitación sea mucho más fácil. ¿Recuerdas lo abrumador que se sintió el proyecto en su conjunto al principio? Mirar solo los pisos, las terrazas o las fosas sépticas se siente mucho más manejable al calcular costos en flipping house.
Volvamos al presupuesto del suelo para calcular costos en flipping house. Podemos determinar que necesitaremos aproximadamente 1000 pies cuadrados de alfombra y otros 500 pies cuadrados de vinilo. Con esa información, podemos llamar a una tienda local de pisos o a una gran tienda y preguntar cuánto cobran por el piso que necesitamos. Multiplica la cantidad por los precios unitarios para comprender completamente cuánto costará este aspecto de una propiedad.
Hablando de grandes tiendas, recomendamos pasar mucho tiempo en ellas al comienzo de tu carrera de inversión. ¿Cuánto cuestan los materiales para las reparaciones más comunes? Aprende íntimamente categorías como pisos, pintura, gabinetes, mostradores y electrodomésticos. Cuantas más rehabilitaciones administres, más rápido sabrás cómo obtener el mayor rendimiento de tu inversión. También podrás cotizar rápidamente las opciones de actualización, si es relevante en el vecindario circundante.
Para una estimación aproximada del costo de la mano de obra, duplica el precio de los materiales. Nuevamente, esto proporciona solo una estimación aproximada, pero es bastante precisa. Si trabajas con un contratista, pueden proporcionarte costos actualizados para cada tarea de rehabilitación. Y después de hacer varias renovaciones, debería poder presupuestar rápidamente renovaciones comunes.
Una vez que haya fijado el precio de un inodoro con fugas, ¡les habrá fijado el precio a todos! (Salvo, por supuesto, problemas sistémicos importantes).
Considera crear una base de datos de cada costo de reparación, incluidos recibos finales, cotizaciones y cualquier otro detalle que pueda ayudarte a obtener precios precisos más adelante te ayudará a calcular costos en flipping house.
En caso de duda, pide ayuda
No tengas miedo de pedir ayuda. Puedes hacer esto de diferentes maneras:
- Visita foros y pregunta a las personas cuánto están pagando. Esta es una herramienta increíblemente útil, que te brinda una visión interna de lo que están gastando otros inversores.
- Pide ayuda a un contratista local. Aunque es posible que debas pagarles por su tiempo, el costo de una o dos horas de consultoría interna sería una inversión valiosa. Muchos mayoristas en realidad incluyen una oferta detallada, línea por línea, de un contratista con licencia cuando se presentan a un comprador en efectivo. Recomendamos hacerlo, incluso si se está rehabilitando para una vuelta o un alquiler. Es probable que el contratista ofrezca la oferta de forma gratuita, porque es probable que tú (o el comprador en efectivo) lo requieran posteriormente para el trabajo.
- Pídele a un inversionista inmobiliario local que te acompañe . Estimar los costos de rehabilitación rápidamente es una habilidad importante que debe tener, así que considere trabajar en su primer acuerdo o dos con alguien que ha estado a la vuelta de la cuadra y puede compartir su conocimiento.
Ya sea que este sea tu primer proyecto de rehabilitación o el centésimo, seguir esta estrategia de seis pasos te aseguraría comprender el alcance del trabajo y el presupuesto necesario, antes de lanzarte al vacío. ¿Estás listo para su próxima renovación o inversión? Sal ahí fuera y empieza a buscar.
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