¿Sabías que en los Estados Unidos existe una clara diferencia entre un corredor de bienes raíces y un inversionista de bienes raíces ?

Ya sea que estés renovando casas, comprando propiedades de alquiler o asociándose en algún tipo de proyecto de desarrollo, todos los que invierten en bienes raíces caen en uno de estos dos cubos.

Estas son dos clasificaciones de impuestos separadas por el IRS. Y cualquiera que sea el grupo en el que caigas, puedes tener un gran impacto en cuánto terminarás pagando en impuestos por cada negocio de bienes raíces que hagas.

Pero, ¿en qué se diferencian y cómo entra en juego la tributación?

Agente de Bienes Raíces vs. Inversionista de Bienes Raíces: Qué Hacen

Un corredor de bienes raíces es aquel que compra y vende regularmente bienes raíces “en el curso ordinario de su comercio o negocio”.

Que significa exactamente? Bueno, algunos ejemplos comunes de agentes de bienes raíces incluyen:

  • Aficionados a las casas que compran casas, las arreglan y las venden a un precio más alto para obtener ganancias.
  • Desarrolladores inmobiliarios , que compran terrenos, construyen fraccionamientos y revenden los lotes.
  • Mayoristas inmobiliarios, que compran inmuebles y los revenden rápidamente sin realizar cambios ni mejoras en los inmuebles.
  • Inversionistas de tierras, sin ninguna otra fuente de ingresos, que compran tierras a un precio bajo y las revenden rápidamente a un precio más alto, con o sin mejoras o cambios en la tierra.
  • Cualquier transacción de bienes raíces en la que las propiedades se traten como un inventario que entra y sale regularmente del balance.

Por el contrario, un inversionista de bienes raíces es aquel que compra bienes raíces con la intención de mantenerlos como una inversión de compra y retención a largo plazo . Algunos ejemplos de un inversionista de bienes raíces incluyen:

  • Una persona que compra una propiedad de alquiler.
  • Una entidad que compra un edificio de apartamentos y alquila las unidades a varios inquilinos.
  • Propietario de un parque de casas móviles que compra terrenos y/o casas móviles y las arrienda a los residentes del parque.
  • Propietario de una instalación de almacenamiento que alquila unidades de almacenamiento individuales.
  • Cualquier propiedad que se compre para generar una fuente continua de ingresos por alquiler.

En otras palabras, la diferencia de Agente de bienes raíces e inversionistas, es que un corredor de bienes raíces compra y vende bienes raíces para obtener una ganancia, mientras que un inversionista puede retenerlos para obtener flujo de efectivo de ellos.

Por qué importa la diferencia: impuestos

A la persona promedio (especialmente a la que no se ocupa de bienes raíces) realmente no le importará, pero al IRS sí. Mucho. Y la distinción entre ellos importa, porque el impuesto que paga uno es diferente al del otro.

Cuando comparas a un comerciante de bienes raíces con un inversionista de bienes raíces, un comerciante paga impuestos como alguien que dirige un negocio que compra y vende inventario.

Mientras tanto, un inversionista paga impuestos como un inversionista pasivo que obtiene ingresos regulares a largo plazo de sus activos.

Aquí hay una mirada más profunda a la lógica detrás de este principio de tributación.

Agente inmobiliario

Debido a que un comerciante trata sus propiedades como inventario, está sujeto a todos los impuestos normales que las empresas regulares tienen que pagar (como el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia y las ganancias de capital a corto plazo). Esto significa que un comerciante terminará pagando mucho más en impuestos que un inversionista.

Además, si un concesionario vende una propiedad a través de una venta a plazos, tendrá que pagar impuestos sobre el producto total de la venta inmediatamente en el primer año , no a lo largo del tiempo a medida que se cobran los pagos.

Hay una pequeña excepción para ciertos tipos de ventas de terrenos residenciales. Pero para prácticamente cualquier otro tipo de venta a plazos de bienes raíces, todos esos impuestos deben pagarse inmediatamente en ese primer año. Esto disuade a muchos comerciantes que venden sus propiedades con financiamiento del propietario. Otra diferencia entre Agente de bienes raíces e inversionistas.

Inversionista de bienes raíces

Por otro lado, un inversionista tiene una posición fiscal mucho más favorable debido a algunas cosas.

  • Cuando venden sus propiedades, pagan un impuesto a las ganancias de capital a largo plazo más bajo porque las conservan por más tiempo.
  • No están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia que se aplica a los comerciantes de bienes raíces.
  • Pagan impuestos sobre los ingresos de la venta a plazos a medida que ingresa el dinero , no inmediatamente durante el primer año.

Recuerda, los inversionistas de bienes raíces que poseen propiedades de alquiler pueden cancelar la depreciación, que es una gran ventaja fiscal que los comerciantes de bienes raíces no tienen. La razón es que todas las propiedades de un concesionario se tratan como inventario, no como propiedades de alquiler a largo plazo que producen flujo de efectivo.

¿Cómo distingue el IRS entre los dos?

Técnicamente, el IRS no define específicamente qué es un “comerciante de bienes raíces”. Esto significa que hay varias formas diferentes de describir a un comerciante y, en última instancia, la definición está abierta a la interpretación del tribunal competente.

Sin embargo, según el IRS, la “respuesta correcta” sobre si una transacción de bienes raíces se realiza bajo un estado de distribuidor o de inversionista depende de una serie de factores:

  • Por qué se adquirió el inmueble.
  • La intención original del comprador.
  • Qué tipo de mejoras (si las hubo) se realizaron y en qué medida.
  • La frecuencia y el número de ventas que ha realizado el inversor.
  • La cantidad de ingresos generados por la propiedad en comparación con otras fuentes de ingresos del individuo.
  • La naturaleza del negocio del contribuyente.
  • El alcance de la publicidad que se hizo para promover las ventas de cada propiedad.
  • Si la propiedad se vendió directamente o a través de corredores.
  • Cuánto tiempo se mantuvo la propiedad antes de ser revendida.

En términos generales, si estás comprando y vendiendo bienes raíces y lo haces en grandes cantidades en un año determinado, lo más probable es que te clasifiquen como distribuidor.

Sin embargo, el IRS puede y tendrá la última palabra sobre si eres un inversionista de bienes raíces o un comerciante. Si no están de acuerdo con tu evaluación, tienen la autoridad para anularlo.

Pero esto no significa que la situación fiscal sea mala para los agentes inmobiliarios. Los comerciantes tienen una ventaja fiscal: sus ganancias se consideran “ordinarias”, lo que significa que pueden usar cualquier pérdida para compensar sus ganancias.

La clasificación de un comerciante y un inversionista puede tener grandes implicaciones para los impuestos que una persona tiene que pagar. Así que probablemente puedas imaginar que la mayoría de la gente hará todo lo posible para evitar ser clasificado como distribuidor.

¿Hay alguna forma de cambiar su estado?

Curiosamente, esta clasificación de Agente de bienes raíces e inversionistas a menudo tiene más que ver con la intención de una persona que con lo que realmente sucede con cada propiedad.

Por ejemplo, puede haber alguien que compre una propiedad de alquiler con la intención de mantenerla a largo plazo, pero termine vendiéndola antes por razones imprevistas. Dependiendo de la naturaleza de la situación y el resultado de los diferentes criterios descritos anteriormente, aún pueden ser considerados inversionistas debido a su intención original.

Del mismo modo, podría haber un desarrollador que técnicamente ha conservado sus propiedades durante muchos años o mucho más de lo previsto. Pero dado que su intención original era vender sus propiedades rápidamente, aún serían considerados comerciantes en la mayoría de los casos, aunque las propiedades sin querer se convirtieran en una inversión a más largo plazo.

Ten en cuenta que es posible que un contribuyente sea inversionista y distribuidor al mismo tiempo. 

Según el Código del IRS, cada propiedad se evalúa de forma independiente. En otras palabras, un inversionista de bienes raíces puede tener una cartera de propiedades de alquiler donde se le considera un inversionista mientras es un comerciante en otra propiedad que compró y luego vendió.

Por lo tanto, esa etiqueta de “inversionista” o “distribuidor” no necesariamente tiene que aplicarse a todo lo que poseen. La distinción se aplica para cada propiedad, dependiendo de su intención cuando la compraron.

Ahora que ya sabes la diferencia entre Agente de bienes raíces e inversionistas

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