Si bien una venta pendiente fallida no es común en Real Estate, puede suceder, incluso en un mercado inmobiliario próspero. El año pasado, las ventas de viviendas usadas totalizaron 6,12 millones, un aumento interanual del 8,5%. Sin embargo, varias compras no dieron resultado. Alrededor del 6 % de todos los acuerdos de compra en los últimos tres meses de 2021 fueron rescindidos, según el Índice de Confianza de Agentes Inmobiliarios de la Asociación Nacional de Realtors® .

Entonces, ¿qué podría ser el culpable de una venta fallida en real estate? A continuación, echamos un vistazo de cerca a las cinco razones principales por las que fracasan las ventas pendientes. Si puedes planificar con anticipación, es muy probable que puedas evitar estos temas.

1. El comprador cambia de opinión

Cuestionarse a sí mismo es humano, especialmente en situaciones en las que gastas grandes sumas de dinero. Es por eso que algo tan simple como el remordimiento del comprador puede hacer que una venta fracase.

“Con múltiples ofertas de propiedades y casas que solo permanecen en el mercado durante unos días, los compradores a menudo se sienten presionados para tomar una decisión rápida y pueden quedar atrapados en el frenesí de las ofertas”, dice Kelley Decowski , agente de bienes raíces de Re/Max. en Stuart, Florida.

Debido a que la mayoría de los compradores incluyen contingencias en su oferta que les permiten retirarse, y muchos estados ofrecen un período de diligencia debida en los contratos, los compradores tienen tiempo para cambiar de opinión. Pero ten en cuenta que las cosas se complican mucho más una vez que se firma el acuerdo de compra.

El remordimiento de último minuto puede tener ramificaciones graves para ambas partes e incluso puede tener implicaciones legales, dice Scott Coggins , un agente de bienes raíces con licencia y líder de equipo en Nashville Luxury Team en Fridrich and Clark Realty en Nashville, TN.

2. El comprador no puede obtener financiación

A menos que sea, digamos, un multimillonario tecnológico, es probable que financie la compra de su casa con una hipoteca. Pero las cosas suceden y, a veces, un comprador no puede asegurar el financiamiento. En la mayoría de las situaciones, si la oferta de un comprador incluye una contingencia financiera y el préstamo no se aprueba, el comprador recuperará el dinero de garantía.

Si el comprador se da cuenta de que no puede obtener financiamiento, hay pasos que puede tomar para rectificar la situación.

“Dependiendo del problema de financiamiento, puede intentar encontrar un financiamiento alternativo y luego refinanciar más tarde”, dice Prabhjit Singh , un agente de bienes raíces de NAAAM Real Estate en Rockville, MD. “Alternativas de financiamiento como préstamos de estado de cuenta bancario solamente, que no miran ninguna otra documentación excepto sus estados de cuenta bancarios y su puntaje de crédito, están disponibles y deben investigarse”.

Está en el mejor interés de todos que la venta avance, dice Singh, por lo que los vendedores a menudo están dispuestos a extender los horizontes de tiempo si es necesario.

También pueden surgir problemas de financiación si los compradores de repente hacen muchas compras a la vez.

“Si un comprador hace una compra grande de muebles con una nueva cuenta de crédito justo antes del cierre, eso puede convertirse en un problema”, dice Coggins. “Cuando golpeó COVID, tenía un cliente que dejó de calificar cinco días [antes] del cierre porque su banco elevó su relación deuda-ingreso. Tuvimos que actuar rápido y usamos un prestamista local que hizo el papeleo en 20 días. Muchos de estos problemas se pueden evitar si los compradores toman decisiones acertadas sobre sus gastos mientras esperan para cerrar”.

3. La casa no pasó la inspección

Para los compradores, una inspección es parte integral de la venta de una casa, ya que brinda una imagen completa de la propiedad que están comprando. Pero una inspección fallida de la casa a menudo significa la ruina de una venta.

Si la oferta de un comprador incluye una contingencia de inspección y la casa no pasa la inspección, el comprador puede negociar las reparaciones o cancelar el contrato.

“Los préstamos de la FHA y otros préstamos requieren inspecciones realizadas por un técnico especialmente certificado. Si la compra de una vivienda con una contingencia hipotecaria de la FHA no pasa la inspección, la venta se cancela”, dice Tim Lumnah , representante certificado de compradores de Berkshire Hathaway HomeServices Page Realty en Boston.

Pero si un comprador está interesado en seguir adelante con la venta, se puede hacer de manera segura y responsable bajo ciertas circunstancias.

“Puede negociar con el vendedor para que un profesional con licencia venga y complete todas las reparaciones”, dice Singh. “Además, puede hacer que el vendedor pague por la garantía de la vivienda”.

4. El comprador no ha vendido la vivienda que posee actualmente

“Al escribir una oferta sobre una casa nueva, los compradores tienen la opción de incluir una contingencia de venta de la casa”, dice Lumnah. “De esa manera, si la casa que están vendiendo no se vende a tiempo para cerrar la compra de la nueva, la nueva compra no se realizará o se pospondrá”.

Pero hay formas de evitarlo, incluido el ajuste de las fechas de cierre para ganar tiempo, dice Coggins.

“Siempre puede obtener un préstamo puente mientras espera, porque mientras su casa esté lista para el mercado y tenga el precio correcto, debería poder venderla rápidamente”, dice Singh.

5. El avalúo de la vivienda es inferior al precio de compra

Los compradores y vendedores saben que un prestamista requerirá una tasación de la vivienda para asegurarse de que la casa vale el valor que el prestamista está de acuerdo en financiar. Pero en algunas situaciones desafortunadas, la casa se evaluará por menos del monto del préstamo aprobado. Cuando esto sucede, es difícil para los compradores saber cómo proceder. ¿Deberían quedarse con la venta y compensar la diferencia, o marcharse?

“No es raro que el vendedor le pida al comprador que compense la diferencia, pero que el comprador deba o no hacerlo depende de la brecha que exista y del valor potencial de la propiedad en el futuro”, dice Decowski. “He hecho que los compradores paguen entre $ 5,000 y $ 10,000 para cubrir una brecha que ahora compensan fácilmente en capital”.

Coggins está de acuerdo en que subir hasta $10,000 por encima de la tasación en efectivo es razonable.

“Puede marcar la diferencia entre ganar la casa y continuar la búsqueda de la que se escapó”, dice.

Pero si la diferencia entre el valor de tasación de la casa y el precio de compra es demasiado grande, el comprador puede reducir sus pérdidas y decidir marcharse.

Como puedes ver, una vez que conoces las posibles razones posibles de una venta fallida en real estate; aunque hay algunas cosas que se pueden evitar y otras que no, es importante que las tengas en cuenta.

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