El Mercado inmobiliario de Nueva Orleans se está enfriando en todo el país. Los compradores se están echando atrás debido a las altas tasas de interés. Cuando alguien habla de Nueva Orleans, las probabilidades son igualmente buenas de que evocará recuerdos de la comida cajún y Mardi Gras como el huracán Katrina. Las secuelas del huracán llegaron y se fueron, y aunque muchos abandonaron la ciudad, el hecho es que Nueva Orleans todavía está aquí.
Nueva Orleans tiene un historial de ser una de las mejores inversiones inmobiliarias a largo plazo en los EE. UU. Si bien una gran cantidad de personas huyó de Nueva Orleans después del huracán Katrina, la ciudad sigue siendo el hogar de aproximadamente 390,000 personas. Sigue siendo la ciudad más grande de Luisiana. Sin embargo, el mercado inmobiliario de Nueva Orleans es más grande que esto.
El área metropolitana de Nueva Orleans alberga a alrededor de 1,2 millones de personas. En 2021, la población del área metropolitana de Nueva Orleans-Metairie en los Estados Unidos era de aproximadamente 1,26 millones de personas. Esto es consistente con el año anterior cuando la población era de alrededor de 1,27 millones. (fuente: Statista)
Si tienes en cuenta Metairie y Hammond, el área metropolitana alberga aproximadamente 1,5 millones. La tasa de apreciación de Nueva Orleans durante los últimos doce meses ha sido del 10,78 por ciento, según datos de NeighborhoodScout. En comparación con el resto de Luisiana, sus datos indican que la tasa de apreciación anual de Nueva Orleans es superior al 50% de las demás ciudades y pueblos del estado.
Tendencias y pronósticos del mercado inmobiliario de Nueva Orleans
Nueva Orleans es una ciudad de Luisiana en el río Mississippi, cerca del Golfo de México. La ciudad de Nueva Orleans y la parroquia (condado) de Orleans son coextensivas y ocupan un punto en la cabecera del delta del río Mississippi en el Golfo de México. Según Realtor.com, el condado de Orleans, LA, es un mercado de compradores, lo que significa que la oferta de viviendas es mayor que la demanda de viviendas.
Estadísticas del mercado inmobiliario de Nueva Orleans
- El precio medio de cotización de una vivienda en el condado de Orleans, LA, fue de $365 000 en agosto de 2022, con una tendencia alcista del 4,3 % año tras año.
- El precio promedio de cotización de una casa por pie cuadrado fue de $235.
- En promedio, las casas en el condado de Orleans, LA, se venden después de 46 días en el mercado.
- La tendencia de la mediana de días en el mercado en el condado de Orleans, LA, es plana desde el mes pasado y ligeramente inferior desde el año pasado.
- La ciudad de Nueva Orleans tiene dúplex/tríplex asequibles y condominios/casas adosadas asequibles.
- El precio medio de cotización de una vivienda en Nueva Orleans, LA, fue de 365.000 dólares en agosto de 2022, con una tendencia al alza interanual del 4,3 %.
- Hay 72 barrios en Nueva Orleans.
- Audubon tiene un precio promedio de cotización de la vivienda de $925,000, lo que lo convierte en el vecindario más caro de Nueva Orleans.
- Little Woods es el vecindario más asequible de Nueva Orleans, con un precio medio de cotización de $194,900.
Según la empresa inmobiliaria llamada Redfin, en agosto de 2022, los precios de las viviendas en Nueva Orleans bajaron un 5,2 % en comparación con el año pasado y se vendieron a un precio medio de 341 000 dólares. En promedio, las casas en Nueva Orleans se venden después de 30 días en el mercado en comparación con los 27 días del año pasado. Hubo 355 viviendas vendidas en agosto de este año, frente a las 392 del año pasado.
- Precio de venta a lista = 97,1 %
- Casas vendidas por encima del precio de lista = 19.7%
- Viviendas con Bajada de Precio = 38.5%
- Las ofertas múltiples son bastante raras.
- Las casas promedio se venden alrededor de un 3% por debajo del precio de lista y quedan pendientes en alrededor de 28 días .
- Las casas calientes pueden venderse por alrededor del precio de lista y quedar pendientes en alrededor de 7 días .
Pronóstico del mercado inmobiliario de Nueva Orleans para 2023
El pronóstico del mercado inmobiliario de Nueva Orleans para el año que finaliza en el cuarto trimestre de 2022 es positivo. Si este pronóstico del mercado inmobiliario es correcto, el valor de las viviendas será más alto en el cuarto trimestre de 2022 que en el cuarto trimestre de 2021. Según los datos de NeighborhoodScout, las tasas de apreciación de viviendas en Nueva Orleans han estado por encima del promedio durante la última década. Durante la última década, la tasa de apreciación acumulada ha sido del 71,67 %, lo que la sitúa en el 50 % superior a nivel nacional. Esto equivale a una tasa de apreciación promedio anual de 5.55 por ciento para las viviendas de Nueva Orleans.
Descripción general de la inversión inmobiliaria en Nueva Orleans
¿Es la propiedad de alquiler de Nueva Orleans buena para la inversión? ¿Planeas invertir en el mercado inmobiliario de Nueva Orleans? Muchos inversores inmobiliarios se han preguntado si comprar una propiedad en Nueva Orleans es una buena inversión. Debes profundizar en las tendencias locales si deseas saber qué depara el mercado para el próximo año.
Según los datos de la empresa de bienes raíces llamada Neigborhoodscout.com, con una población de 383 997, 153 819 casas o apartamentos y un precio medio de vivienda de $305 670, los bienes raíces de Nueva Orleans son algunos de los más caros de Luisiana, aunque las casas de Nueva Orleans Los valores no se encuentran entre los más caros de los Estados Unidos. Las viviendas unifamiliares independientes son el tipo de vivienda individual más común en Nueva Orleans y representan el 44,71 % de las unidades de vivienda de la ciudad.
Otros tipos de viviendas que prevalecen en Nueva Orleans incluyen dúplex, casas convertidas en apartamentos u otros edificios de apartamentos pequeños (25,77 %), grandes complejos de apartamentos o apartamentos de gran altura (19,63 %) y algunas casas adosadas y otras casas adosadas ( 9,35%). La gente de Nueva Orleans vive principalmente en pequeñas viviendas unifamiliares independientes. Ya hemos discutido el pronóstico del mercado inmobiliario de Nueva Orleans para obtener respuestas sobre por qué invertir recursos en este mercado candente. Los precios de las viviendas en Nueva Orleans han tenido una tendencia alcista del 3,7 % año tras año. Estas son algunas de las mejores razones para invertir en bienes raíces en Nueva Orleans.
La economía diversa
Nueva Orleans tiene mucho más que turismo para impulsar su economía. Es un puerto importante. Es el centro comercial y económico de la Costa del Golfo, hogar de hospitales y escuelas. La industria del petróleo y el gas del Golfo de México tiene una fuerte presencia allí. El turismo, sin embargo, es un importante contribuyente a la economía local. El turismo representa alrededor de las dos quintas partes de sus ingresos fiscales.
La gran demanda de propiedades de alquiler
Nueva Orleans tiene una mezcla de viviendas ocupadas por propietarios y ocupadas por inquilinos. Uno de los efectos duraderos del huracán Katrina fue la destrucción de propiedades asequibles en el mercado inmobiliario de Nueva Orleans porque se encontraban en la llanura aluvial. Muchos de los propietarios de sus casas tuvieron que mudarse porque no se permitía la reconstrucción en áreas bajo el nivel del mar. Algunos abandonaron el área por completo, aunque otros regresaron dentro de un año y los inmigrantes hispanos que trabajan en la industria del turismo han llenado el vacío. Esto ha resultado en una gran demanda de propiedades de alquiler en Nueva Orleans.
Los contratistas militares y gubernamentales también contribuyen a la demanda de propiedades de alquiler en Nueva Orleans. Por ejemplo, el Comando de Sistemas SPAWAR de la Armada está ubicado en Gentilly. Hay una Base de Reserva Conjunta de la Estación Aérea Naval en Nueva Orleans. Las reservas federales de la fuerza marina se encuentran en las cercanías de Argel. Luego está la instalación de fabricación de cohetes de la NASA en Nueva Orleans dirigida por Lockheed Martin. Ten en cuenta que Luisiana ofrece más protección para los inquilinos militares que el promedio, como permitirles rescindir el contrato de arrendamiento sin penalización si las habitaciones proporcionadas por el gobierno están disponibles o si se les ordena mudarse a los cuarteles.
Nueva Orleans ha sido una de las ciudades más grandes de los Estados Unidos y la más grande de la región durante literalmente 200 años. Es el hogar de la Universidad de Tulane, la Universidad Loyola de Nueva Orleans, la Universidad de Nueva Orleans, la Universidad Xavier de Luisiana, la Universidad del Sur de Nueva Orleans, la Universidad de Dillard, la Universidad de Holy Cross, el Seminario de Notre Dame, el Seminario Teológico Bautista de Nueva Orleans, Herzing Colegio y varias escuelas más pequeñas. Esto significa que puede ser propietario de varias propiedades de alquiler en Nueva Orleans, cada una de las cuales se adapta a una escuela diferente. Esencialmente, puedes diversificar tu cartera mientras atiendes a estudiantes universitarios.
La oportunidad de alquiler a corto plazo
Nueva Orleans recibió la visita de casi 18 millones de personas en 2017. Esto crea una demanda significativa de espacio hotelero, aunque muchos optan por quedarse en propiedades de alquiler en Nueva Orleans. Lo que importa a los inversionistas que consideran el mercado inmobiliario de Nueva Orleans es el hecho de que la ciudad aprobó leyes que legalizan y regulan los alquileres a corto plazo. Debes obtener una licencia de la ciudad, pasar por inspecciones y cumplir con las restricciones de zonificación. Sin embargo, esto es mucho mejor que las ciudades que han hecho casi imposible comprar la propiedad y convertirla en propiedades de alquiler a corto plazo.
Airbnb se legalizó en el mercado inmobiliario de Nueva Orleans en 2016 y ha estado creciendo bastante bien desde entonces. Por lo tanto, puede optar por invertir en alquileres de Airbnb en Nueva Orleans y obtener un ingreso de alquiler constante. El costo inicial de administrar un negocio de Airbnb no es mucho, ya que no necesitas ser propietario de una propiedad de alquiler. Sin embargo, si lo deseas, puedes comprar una propiedad en Nueva Orleans para una inversión de Airbnb. A diferencia de las grandes ciudades como Nueva York, las regulaciones sobre los alquileres a corto plazo en Nueva Orleans no son muy estrictas, aunque los opositores critican la indulgencia de estas leyes.
La economía que impulsa la demanda de alquileres
Hay una serie de factores que impulsan la demanda de alquileres en el mercado inmobiliario de Nueva Orleans. La destrucción de una fracción del mercado inmobiliario de Nueva Orleans hizo que el valor de todo lo habitable fuera mucho más alto. La huida de muchos residentes no afectó mucho los precios inmobiliarios, porque fue paralela a la disminución del número de viviendas. Se ha llevado a cabo la reconstrucción, con muchas propiedades nuevas construidas en los suburbios lejos del agua. La afluencia de hispanos y niños locales que venían a la universidad y se quedaban a trabajar impidió que los salarios se dispararan. De hecho, se han estancado. Esto mantiene a muchas personas alquilando que de otro modo comprarían casas en el mercado inmobiliario de Nueva Orleans. Es por eso que las rentas alcanzaron casi los mil dólares mensuales en 2017.
La jurisdicción favorable a los propietarios
Si estás considerando comprar propiedades de alquiler en Nueva Orleans, una de las siguientes preguntas es qué tan amigable es la jurisdicción para los propietarios. El alto retorno de la inversión solo ocurre si los inquilinos pagan el alquiler, y eso depende de la capacidad de desalojar rápidamente a quienes no pagan. Si tienes que pasar por un proceso legal largo y costoso para expulsar a alguien que vende drogas, daña la propiedad intencionalmente o perturba el vecindario, no deseas invertir allí.
Afortunadamente, los propietarios de propiedades de alquiler en Nueva Orleans tienen la ley de su lado. El Sur en general es favorable a los propietarios, aunque las ciudades individuales pueden endurecer sus leyes para favorecer a los inquilinos. Nueva Orleans ha ido por el otro lado, protegiendo a los propietarios. Ten en cuenta que el sabor francés de Louisiana significa que el estado tiene una serie de peculiaridades legales, por lo que siempre deberás trabajar con un abogado para redactar un contrato de arrendamiento.
Los Bienes Raíces Asequibles
El precio típico de una vivienda en el mercado inmobiliario de Nueva Orleans es de 350 mil dólares. Eso solo lo hace asequible en comparación con otras grandes ciudades. Una de las características únicas de Nueva Orleans es la cantidad de casas antiguas que tiene. Esto no solo crea una apariencia arquitectónica distintiva y una atmósfera cultural. Significa que hay muchas casas antiguas a la venta. Por ejemplo, en Orleans Parish, aproximadamente dos quintas partes de todas las casas se construyeron antes de la década de 1950. Estas casas pueden ser más difíciles de mantener, pero también tienden a ser asequibles y se encuentran en comunidades transitables que desean los residentes más nuevos. También abre la puerta a los inversionistas que compran casas que necesitan reparaciones urgentes con un descuento, las arreglan y luego las alquilan.
El impacto de la geografía
Uno de los factores más importantes en el mercado inmobiliario de Nueva Orleans es la geografía. La ciudad fue construida como un puerto porque se encuentra en la desembocadura del río Mississippi, donde se encuentra con el Golfo de México. Además de esto, hay una miríada de lagos, islas de barro que se hunden y otros terrenos inciertos donde no se puede construir. Esto significa que una gran parte del área metropolitana está fuera del alcance del desarrollo.
Simplemente no pueden expandir el mercado inmobiliario en Nueva Orleans en varias direcciones. Luego están los humedales protegidos cerca de la ciudad en los que no se puede construir. La geografía restringe literalmente el crecimiento en el mercado inmobiliario de Nueva Orleans, y las leyes para proteger el carácter de la ciudad limitan la capacidad de construir rascacielos y otros desarrollos de alta densidad. Esto protege el valor de las viviendas en el mercado inmobiliario de Nueva Orleans.
Estos son algunos de los mejores vecindarios de Nueva Orleans para invertir en bienes raíces porque tienen las tasas de apreciación de bienes raíces más altas desde 2000 (Lista de Neigborhoodscout.com).
- Este de Bywater
- Sudeste de St. Claude
- Por agua
- San claudio
- Medio este de la ciudad
- Bayou San Juan Norte
- Santa Cruz Sur
- Desarrollo de Santo Tomás
- centro de la ciudad
- Tulane-Gravier
Conclusión
Si eres un comprador de vivienda o un inversionista de bienes raíces, la inversión en bienes raíces de Nueva Orleans definitivamente tiene un historial de generar uno de los mejores rendimientos a largo plazo en los EE. UU. durante los últimos diez años. Si inviertes sabiamente en bienes raíces en Nueva Orleans, podrías asegurar tu futuro. Si eres principiante en el negocio de la inversión inmobiliaria de flujo de efectivo, es muy importante aprender de los expertos.
La mayoría de los inversores gravitan naturalmente hacia la inversión en propiedades residenciales. Al buscar las mejores inversiones inmobiliarias, debes centrarte en los mercados con un crecimiento de población y empleo relativamente alto. Ambos se traducen en una alta demanda de vivienda. Si la oferta de viviendas satisface la demanda de viviendas, los inversores inmobiliarios no deben perder la oportunidad, ya que los precios de entrada de las viviendas siguen siendo asequibles.
Nueva Orleans ofrece una buena combinación de inquilinos a corto plazo, como estudiantes y turistas, y una población permanente de inquilinos que no pueden permitirse comprar casas. La geografía y las fuerzas del mercado limitan la oferta de viviendas, lo que mantiene estables los valores y los alquileres de las viviendas.
Comprar una propiedad de inversión es diferente de comprar una casa ocupada por el dueño. Ya sea que seas un principiante o un profesional experimentado, probablemente te des cuenta de que el factor más importante que determinará tu éxito como inversionista de bienes raíces en Nueva Orleans, es tu capacidad para encontrar excelentes inversiones en bienes raíces en esa área.
¿Quieres aprender a invertir en bienes raíces?
Consulta las fechas de nuestros próximos seminarios de bienes raíces.
Leave A Comment